本轮房地产调控如果从2016年的“9·30”开始算起的话，至今已经整整4年时间。在“房住不炒”的基本原则指导下，4年的调控基本扭转了楼市暴涨暴跌的局面，投机炒房得到了有效抑制，房地产市场逐步走向平稳健康发展的轨道。

9月14日，国家统计局公布了2020年8月份商品住宅销售价格变动情况数据，从月度数据看，70个大中城市房价涨跌互现，但总体表现平稳。中房智库根据8月份数据，并结合4年来各个城市房价指数变动情况，对楼市变化做一番梳理，并试图探究城市房价涨跌背后的逻辑。

━━━━

哪些城市在涨，哪些城市在跌？

注：按国家统计局数据，定基为2015年=100

数据来源：国家统计局，中房智库整理

9月14日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏对2020年8月商品住宅销售价格变动情况进行了解读。从环比数据看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

从同比数据看，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和6.9%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续16个月相同或回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.5%和1.8%，涨幅均与上月相同，均连续17个月相同或回落。

从单个城市分析，新建商品住宅环比涨幅最大的惠州涨幅为1.9%，环比涨幅超过1%的包括银川、锦州、唐山、温州、济宁、金华、无锡、西安;环比下跌的包括太原、南昌、济南、安庆、九江、常德、桂林、北海、南充，跌幅均未超过1%。新建商品住宅同比涨幅最大的为银川(17.6%)、唐山(15.4%)、西宁(13.4%)、徐州(11.6%)、锦州(11.5%)，其他城市同比涨幅均未超过10%;同比跌幅超过1%的城市包括安庆(-3.1%)、泸州(-1.7%)、韶关(-1.6%)，贵阳、北海、常德、郑州、南充、济南、岳阳、宜昌等跌幅在0.1%~0.6%之间。

从上述城市房价涨跌数据可以发现，波动较大的多为三四线城市，这些城市房价房价基数比较低，限购政策也较为宽松，短期存在一些波动，但从长期看涨跌空间不大。大部分一二线城市在严厉的调控政策之下，房价涨幅得到有效抑制。

━━━━

4年涨幅二三线城市最大 西安、徐州领衔

注：按国家统计局数据，定基为2015年=100

数据来源：国家统计局，中房智库整理

如果把房价变动数据拉长到4年这一调控周期分析，可以发现4年来的房价涨幅相比本轮调控前明显收窄，暴涨暴跌的现象极少出现。中房智库整理了2016年“9·30”前一个月也就是2016年8月份国家统计局的同口径房价变动数据，发现很多城市4年的房价涨幅还不及调控前一年的涨幅。例如深圳2016年8月新建商品住房房价指数为149.2，意味着以2015年为定基，年涨幅达到49.2%，而2016年8月至2020年8月累计涨幅只有4.96%;上海2016年8月房价指数为140.07，至今累计涨幅仅为9.88%。当然，从二手住宅数据上看会发现与新建商品住房存在较大差异，如深圳新建商品住房涨幅4年涨幅为4.96%，而二手住宅4年涨幅为27.14%，这说明针对新建商品住房的限价政策人为压低了房价数据，导致新房二手房价格倒挂。因此对于某些限价政策执行非常严厉的一二线城市，二手住房的房价数据更具参考价值。

从4年来的房价涨幅来看，新建商品住房房价平均涨幅达到了34.18%，平均年复合增长率为8%。4年涨幅超过50%的包括西安(71.69%)、徐州(62.80%)、三亚(57.06%)、成都(55.28%)、呼和浩特(55.08%)、唐山(52.30%)、昆明(51.98%)、扬州(51.49%)、秦皇岛(51.44%);4年涨幅靠后的分别为深圳(4.96%)、上海(9.88%)、天津(10.82%)、厦门(12.01%)、南京(14.45%)、北京(14.66%)。二手住房4年平均涨幅为22.18%，平均年复合增长率仅为5.08%。4年涨幅居前的包括无锡(45.78%)、济宁(41.42%)、唐山(41.38%)、沈阳(35.27%)、秦皇岛(35.04%);涨幅排名靠后的为牡丹江(0.5%)、上海(5.77%)、石家庄(7.54%)、北京(7.77%)、厦门(8.12%)。

尽管面临严厉的调控，但一些城市房价连涨的势头不减。自2015年以来西安房价环比已经连涨53个月，徐州房价连涨55个月，高居四年累计涨幅榜前两位。对于这两个城市来说，近年来房价连续上涨大致包括以下原因：一是房价基数比较低，本轮调控之前恰逢房价低谷。以西安为例，本轮调控前西安房价只有七八千元每平方米，在二线城市中算是比较低的。二是大规模的新区建设带动地价高涨，进而带动房价上涨。三是人才引进政策带动人口流入，导致供需矛盾加剧。

按照4年的复合增长率统计，70个大中城市新建商品住房复合增长率超过10%的有11个城市，占比15.7%;复合增长率8%~10%的有21个城市，占比30%;复合增长率8%以下的有38个城市，占比54.3%。二手住房年复合增长率更低一些，超过8%的只有3个城市，分别为无锡、济宁和唐山，半数以上的城市房价复合增长率在6%以下。

从上述数据可以看出，在“房住不炒”的基调下，投机炒房将变得越来越难，资金占用成本和交易成本叠加，基本覆盖了投资收益，单纯从投资收益的角度考虑，房产已经不再是最佳的投资选择。

━━━━

楼市不再“蹦擦擦” 调控更像“打地鼠”

2018年国家原房改组组长孟晓苏在接受媒体采访时，曾经把楼市规律总结为“蹦擦擦”节奏，也就是大约3年为一个周期。2006年楼市火热，2007~2008年因调控而陷入低迷;2008年面对全球金融危机而出台刺激政策，房价随即反弹，2011~2012年进行了强力调控;2013年房价上涨，2014~2015年出台收紧政策;2016年在“去库存政策”影响下楼市恢复上涨，之后就是以“9·30”为起点的楼市调控。按照孟晓苏的预测，2019年楼市又要“蹦”了，但持续的调控却打破了这样的周期律。即便是在中国经济面临巨大压力的当下，政府也并未像以往一样刺激房地产，“房住不炒”“不把房地产作为短期刺激经济的手段”被反复提及并不断强化。政策的周期律被打破，楼市进入以稳为主的温和上涨阶段。

本轮调控的目标很明确，就是稳字当头，“稳地价，稳房价，稳预期”，本着因城施策的原则，坚持落实主体责任。房价成为重要的调控指标，对于房价涨幅过大的城市，大多数城市会选择主动收紧调控措施;调控不力的城市，地方政府会面临被问责、被约谈的风险。今年6、7月份，深圳、东莞、南京、无锡等城市楼市出现过热苗头，地方政府即迅速采取行动，加码调控。这就好比“打地鼠”游戏，调控措施不力、房价涨幅过大就要坚决予以打击。