“存量与增量争相竞逐，一线城市购物中心正进入‘饱和攻击’时代。”6月22日，一位商业地产观察人士对长江商报记者分析称。

近日，位于广州珠江新城商圈的太阳新天地，因被债权人作为资产标的申请强制拍卖引发业界关注。据了解，广州市铁路运输中级人民法院已安排对其商业主体的拍卖事宜，起拍价28.84亿元。

项目运营方多次强调表示：“拍卖和股东股权纠纷没有影响商场运营。”但长江商报记者近日走访发现，作为核心商圈最大的单体购物中心，太阳新天地商场人气并不算旺，一至六层均有门店处于打围状态，人气欠佳和闭店升级现象，在记者探访的天河万科广场和海印又一城等项目中同样存在。

据相关机构不完全统计，今年广州将迎来30座购物中心开业，这个数字可以说是近几年广州零售市场的一个“小高峰”。新项目扎堆入市的同时，原有项目空置率走高，也有一批购物中心应声“走衰”。譬如，越秀区的地王广场，作为广州首个主推潮文化的商场，是昔日的潮人打卡地，现在大量商铺处于关闭和清柜状态，商场气氛略显冷清。

即便如此，购物中心的开业热潮未见消褪，市场是否存在“虚火”?多位受访业界观察人士对记者表示，购物中心体量不断增大的同时，其同质化和结构性过剩等问题不容忽视。近年来，购物中心的发展面临诸多挑战：一边是招商难、运营难、盈利难“三难并存”;另一边则是电商的强劲冲击和日益挑剔的客户群。

核心商圈最大单体购物中心遭拍卖

近日，根据广州市铁路运输中级人民法院发布的公告，位于广州市天河区马场路36号整栋商业项目进行公开拍卖处置，时间为2019年6月27日10时至2019年6月28日10时止(延时除外)，第一拍起拍价28.84亿元。公告提到的马场路36号商业项目，正是太阳新天地。

根据披露，此次拍卖的被执行人华骏实业，由百嘉信集团100%控股，拥有广州太阳新天地资产经营有限公司70%的股权。而百嘉信集团又由上海訾希商务信息咨询合伙企业(有限合伙)、北京万士丰实业有限公司合计持股60%，瑞晟房地产开发(深圳)有限公司持股40%。

6月18日，记者走访太阳新天地购物中心看到，站在海安路与马场路交叉口抬头向上望，挂有“太阳新天地”字样的建筑赫然醒目。商场虽在正常营业，但人气并不算旺。一至六层有部分门店处于打围状态，现场围挡上写有“装修升级中，敬请期待”等字样，根据商场电子显示屏介绍，一到六层每层均有3-5家新品牌即将入驻。

据报道称，目前百嘉信集团的股东方因太阳新天地问题存在较大纠纷。百嘉信集团财务副总监吕碧君认为，持有40%股权的瑞晟公司对控股股东参与商场经营设置了诸多障碍，引进了明显不合常理的第三方公司。

而瑞晟公司相关负责人则表示，自2017年7月起，太阳新天地一直以瑞晟公司为主体进行日常经营管理。经与债权人沟通，经营团队以百嘉信集团名义向广州铁路运输中级法院提交报告，申请返还部分查封冻结款项，用于发放员工工资及维持购物中心日常经营。

作为项目招商运营方，广州戎威物业管理有限公司相关负责人则表示，部分商户将于6月开业，而营业面积逾6000平方米的裙楼将于7月开业，拍卖和股东股权纠纷没有影响商场，目前运营一切正常。

事实上，在广州最繁华的珠江新城商圈内，太阳新天地是体量最大的单体购物中心，建筑面积约15万平方米。被强制拍卖后，该项目是否将迎来新的接盘方，未来命运又如何，仍有待时间去揭晓。

万科、海印股份项目人气欠佳

尽管运营方花费大量心思升级购物中心业态，构建体验式消费场景，仍有不少购物中心仍难逃成为“食肆综合体”或“打折综合体”。

6月18日中午，长江商报记者在位于天河区华观路与高唐路交汇处的天河万科广场看到，即使到了饭点，项目客流量依然不大，仅位于商场四楼、五楼和负一楼的餐饮区陆续有人前往就餐，部分门店的餐位很快被食客填满。而购物中心的珠宝、服装店则鲜少有人光顾，位于负一楼的多家商铺还在装修中，尚未开业。

据了解，天河万科广州作为万科在广州布局的首座区域型购物中心，瞄准年轻社群需求，打造“年轻社交引力场”。分析人士提出，目前商业体的模式不再是简单的“吃喝玩乐购”，而需要在社交、创意、颜值、娱乐、体验等方向进行突破，是否被顾客买单就是最好的检验标准。

另外，长江商报记者走访中发现，“电商消费”冲击下，部分购物中心也尝试以巨量折扣吸引顾客。记者在位于番禺区迎宾路上的海印又一城看到，部分楼层有多家外墙由壁画或宣传海报遮挡的商铺，不少门店正处于新一轮的装修中。同时，包括 ARMANI、GOLF、BALENO、探路者在内的多家店铺均在打折销售，部分产品甚至低至1折，但仍少人问津。

据了解，番禺·海印又一城为海印控股(000861.SZ)开发，2018年年报显示，番禺·海印又一城项目的出租率已达到100%。不过，海印股份的业绩表现不容乐观，2018年公司实现营收25.07亿元，同比下降2.12%，实现净利润1.38亿元，同比下降40.13%。其中，净利润出现了近15年来的最大降幅。

今年一季度，公司仍未止住下滑趋势，报告期内，海印股份实现营收5.16亿元，同比下降16.86%，实现净利润2275.12亿元，同比下降36.27%。同时，近日公司因斥资9亿投资“非洲猪瘟”疫苗而遭到监管部门问询。记者尝试就相关问题联系海印股份方面进行采访求证，截至发稿未获回应。

新旧购物中心“战火”交织

据赢商大数据不完全统计，今年广州将迎来30座购物中心开业，商业体量突破316万平方米。这个数字可以说是近几年广州零售市场的一个“小高峰”(2017年、2018年开业购物中心数量均为9个)。

从统计数据可以明显看到，广州零售商业往新兴商圈拓展的趋势明显。传统意义的核心商圈如天河、越秀、海珠、荔湾等区域，在2019年分别仅有2-3个购物中心开业;而白云、番禺、增城、黄埔、花都等区域则呈现“井喷”状态，分别有4-6个购物中心计划开业。

新项目扎堆入市，原有项目能否屹立不倒?长江商报记者走访发现，位于天河区天河路上的太古汇项目，与地铁3号线石牌桥站直接连通，项目包含大量服装、珠宝、钟表、皮具等领域奢侈品门店，引入了LV、Hermes、Gucci、CHANEL、Dior等高奢品牌。太古地产一季报显示，广州太古汇购物商场出租率100%，零售销售额增长12.1%，这一增幅在公司内地项目中处于低位，仅高于三里屯太古里的7.3%。

美国有一个专有名词“死寂商场”，用来代指那些空置率超过40%的购物中心。当前，广州部分购物中心空置率走高，闭店频现，似乎正在走向“死寂商场”。6月22日，记者探访看到，位于越秀区较场西路和中山三路之间的地王广场，作为广州首个主推潮文化的商场，是昔日的潮人打卡地，目前大量商铺处于关闭和清柜状态，即使是周末黄金时段，商场人气依然寥寥。

新旧购物中心“战火”交织，如何差异化竞争成为运营方的一大课题。在广东省商业地产投资协会会长、广东省流通业商会执行会长黄文杰看来，广州商业不断趋向于饱和状态，要求商业项目形成特色与竞争对手有所区别，并通过独特的商业形态去营造属于自己的生存空间。