在疫情持续发酵的一季度，全球房地产市场出现了很多有意思的现象，比如说一方面新房卖得不好，但是房子的价格却表现依然坚挺，部分国家甚至出现了持续上升的迹象。所以问题来了，为什么地产行业的销售一片低迷当中，房价表现的如此亮眼呢?房子后期还值不值得投资，哪一类资产现阶段更加值得大家去关注?今天我们通过中泰证券的这份研报一起详细了解一下。

来看第一个问题，疫情期间以中英两国为例的话，房地产市场的销量迅速下滑，但是与销售情况对应的是房价的表现依然非常坚挺，甚至是出现了回升。中国市场1~5月百城的住宅价格同比从前值2.93%，小幅上升到了2.99%。为什么会出现这种情况?

中泰证券认为影响房价的因素最终会体现在两个方面，第一点是租金，第二点是贴现率，也就是利率。虽然这次疫情短期之内抑制了居民的购买需求，甚至加剧了经济下行的压力，从而影响了未来租金的预期。但是宽松的货币政策对于短期的房价形成了支撑，尤其是区位优势明显的地区，毕竟地段具有稀缺性，房价下滑的压力与动机更弱，甚至出现了不跌反升的现象。比如说以一线城市深圳为例的话，在2017年以后，深圳的房价与租金的关系从弱的正相关逐渐转为明显的负相关了，这就解释了一线城市房价投资的属性更强，与利率更加敏感。

所以受新官肺炎的影响，经济普遍下行，租金下滑的趋势明显，但是全球央行放水利率下行支撑了短期的房价，那么我们应该如何看待房价和其他这些资产的关系呢?

中海证券认为只有搞清楚这些关系之后，后面才能做好资产的配置，所以它基于2010年至2020年期间的相关数据来进行了分析，以月度频率的数据来看的话，剔除掉趋势项因素之后进行估算。就像这张图当中我们看到的发现了这两条结论，第一点是房价与商品还有利率普遍呈现出了正相关，而与股票呈现出了负相关。

第二点是房价与利率的相关性普遍是高于股票的，所以知道这些结论之后到底应该怎么去配置?

中泰证券认为虽然在流动性宽松以及土地价格升温的支撑之下，全球一季度的房价依然表现的坚挺，但是往后看的话，地价的持续走热可能会吸引政策监管的关注，而随着经济的逐步恢复，流动性宽松的环境可能会出现边际收敛，就意味着在没有其他因素干扰之下，前期支撑房价的因素可能会面临弱化，而房价投资回报的下滑可能会提升股票配置的吸引力。

具体到行业来看的话，我们进一步的整理了历史上房价下滑期间各行业的相对收益。数据显示不论是从不同百城的样本，还是说一线城市的数据来看的话，食品饮料、非银金融这些行业往往是有比较不错的表现，而相反的汽车、商业贸易等这些可选的消费行业整体表现是比较低迷的。

好了，以上就是本期看研报的全部内容，感谢您的收看，咱们下期节目再会。

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