“我有业务，你有额度吗?”正在成为信托圈业务见面问候热词。

用益信托统计数据显示，截至今年7月28日，全国68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，在融资额度上同比下滑了19.4%。

其中，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，在发行只数上下降了50%，在融资规模上则下降了47.6%;而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，在发行只数上更是同比锐减了53.3%。

有业内人士分析认为，7月份房地产信托发行规模下滑，最主要的原因是下半年以来的融资类信托额度管控。

融资类业务额度究竟有多紧张，信托公司后续展业思路如何?

非标融资再降20%

此前，一篇由民间金融研究机构发表的行业文章中曾提到，摸底一圈下来，发现目前业内仅有12家还能做资金信托业务，且一半以上已经没有额度或者额度紧张(资金信托额度或地产额度)，需要占用额度的通道业务通道费大多在1.5%~2%的区间。

对于上述说法，西部某信托公司高管在接受《中国经营报》记者采访时称，实际情况可能比描述的还要严重。南方某信托公司管理层人士亦表示，一半信托公司没有额度的说法，基本属实。

据本报记者了解，某地方中小信托公司融资类业务额度仅剩三四十亿。

另外一家信托公司内部人士则向本报记者透露，其所在的公司融资类业务已经暂停，目前只有项目已经成立但产品融资规模尚未募集完成的产品，还能继续发行，新业务一律无法开展。“很多公司的非标债权比例太高，而且最近很多信托公司出现逾期，多个原因导致监管开始窗口指导，大量信托公司融资类业务暂停，目前仍在正常展业(融资类业务)的信托公司，没有几家。”

某信托公司管理层人士表示，监管的要求是，在去年底的非标融资类业务规模之上，今年继续压降20%。根据上报监管的全要素报表数据，各家标准基本一致，要求今年年底前完成压降任务。

上述信托公司管理层人士进一步介绍称：“比如，某家公司去年底非标融资类业务规模为1000亿元，(按照20%的压降规模计算)要求到今年年底不得超过800亿元。信托公司要根据这个数字(不得超过800亿)制定压降计划，如截至到今年底还存续的产品规模为600亿元，如果信托公司今年新增规模已经有120亿元，则只剩下80亿元的额度。”

公开信息显示，早在今年3月份，市场中便流传称，监管部门已对今年的压降规模有初步计划：2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务。

6月18日，融资类信托业务被全面叫停的消息更是震惊整个行业。

不过，银保监会相关部门负责人对此予以否认，表示，监管政策不会一刀切停止信托公司开展融资类信托业务，而是逐步压缩违规融资类业务规模，促使其优化业务结构，直至信托公司能够依靠本源业务支撑其经营发展。

对于媒体报道中提到的，压降规模初步计划是2020年全行业压降1万亿元具有影子银行特征的融资类信托业务，银保监会相关负责人也侧面予以证实：“这是监管部门根据当前规模总量，反复进行测试得出的比较务实的数字。”

与此同时，去年下半年启动的地产业务额度管控政策，今年也并无放松迹象。

倒逼展业模式变通

早在今年5月初，有信托公司业务人员向本报记者透露：“地产业务额度金贵，地产类通道费用已经涨到1.5%(注：2019年初，地产业务主流通道费率在2‰~3‰)。而且即便如此，公司也几乎不做该类业务增量了。”

记者注意到，受监管压降融资类业务规模、地产业务额度管控政策影响，信托公司传统地产、政信类非标业务模式正在发生转变。

今年5月初，多家公司内部人员表示，公司正在向真实股权方向转型。

业内人士分析认为，从业务类型划分来看，地产股权投资属于投资类信托，不占用融资类业务额度，所以成为信托公司传统非标业务，尤其是地产业务转型的重点。

前述民间金融研究机构发表的行业文章中亦提到，非标股权投资类业务由于不受规模限制，成为部分债权业务的替代品，其高滚动性也让不少信托公司尝到了甜头。

而在地产股权投资业务中，地产基金模式也成为近期信托公司热衷的模式。

本报记者梳理天眼查专业版监控动态统计(实际工商变更日期较监控动态更新统一有所滞后)数据发现：今年5月，8家信托

公司累计投资了8家有限合伙企业，6月份，21家信托公司累计投资有限合伙企业26家。

值得关注的是，此前多位业内人士曾对本报记者表示，目前地产股权投资业务中存在“432”套壳、套壳前融、类股权、明股实债等乱象，以规避监管对地产融资业务及融资类业务规模的限制。

行业内人士亦曾提到，在招牌挂项目中，项目公司已缴完土地款或已取得土地使用权证的情况下，信托通过基金向项目公司输送前融资金(指“432”开发贷之前的融资)。

颇值得一提的是，某行业高管表示：“现在地产非标融资类信托在向真股权转换(表面上)，但各地监管尺度不一，只要信托文件中没有回购或担保条款，部分地方银保监局就认可其属于真实股权。但有些地方监管局则更为严苛，其要求股权型地产信托募集的资金不能去交土地出让金。那就等于(对这种股权投资模式)宣判死刑。”

此外，记者注意到，近期市场上已推出了多只投资单只地产公司债、城投债的信托产品。

如，某信托近期发行的债券投资集合资金信托计划，信托规模5.4亿，业绩比较基准8.6%/年

(税后)至9.0%/年(税后)，资金用于认购佳源创盛控股集团有限公司2020年非公开发行的公司债券。天眼查显示，佳源创盛控股集团有限公司经营范围包括股权投资、实业投资，房地产开发、经营等。

再比如，另外一家信托公司近期发行的某债券投资类集合信托产品，规模2.275亿元，业绩比较基准为“100万(含)以上：7.0%(税后)”，资金用于投资新沂市交通投资有限公司2020年非公开发行公司债券。天眼查显示，新沂市交通投资有限公司为徐州市人民政府全资控股子公司。

一位代销多只债券投资信托产品的第三方人士表示，因为非标限制问题，未来信托公司投向债券类产品会很多，现在都在备案阶段。“非标限额政策是从6月份开始，信托公司7月份以备案的债券投资类产品为主。按照备案期3个月计算，10月份市场会出现大量债券投资类信托产品。”

与地产信托业务可以往股权投资方向转型不同，某信托公司内部人员亦表示，政信类的产品可以包装成私募债，但是承销人一般是券商，过程相对复杂，目前产品尚未落地。