作者：黄志龙 苏宁金融研究院宏观经济中心主任

没有永远上涨的房价，即便如东京、香港的房地产神话。北京楼市作为全国房地产市场的风向标，不仅当前房价水平冠绝全国，同时也远远超过大多数家庭的购买能力。

不过，近一个月来，北京楼市发生方向性逆转：需求和供给调控因素以及城市定位转变三大历史性利空袭来，再加上中央对于经济改革的决心、货币和信贷环境的变化，北京房价的历史大顶或已形成。

首先，北京住房需求受到限购、限贷的明显抑制。

2016年国庆前后，全国房地产市场进入新一轮调控周期，北京出台了“9·30新政”，然而，在经历短暂几个月的横盘之后，今年春节后北京房价再现新一轮暴涨。

眼见调控目标落空，3月下旬以来，北京市政府在不到20天内连发8条调控举措，不仅有传统的“认房认贷”政策、进一步上调了首付比例、缩短贷款期限，同时堵住了假离婚、商住房、走廊学区房、平房、虚假收入证明、社保缴费期限等几乎所有的政策漏洞(参见下表)。北京住房的购买需求受到前所未有的抑制，需求调控的政策也真正进入“史上最严”阶段。

其次，从土地供给端发力，铲除北京房价上涨的根源。

在对需求进行前所未有抑制的同时，监管部门和北京市还从供给端发力，铲除房价上涨的源头。

4月6日，住建部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(下简称《通知》)，其核心内容是贯彻落实中央关于通过调控土地供应，实现房地产调控目标的取向。具体来说，该《通知》的核心内容主要有三方面：

其一，对于不同城市去化周期明确了土地供应节奏：去化周期在 36个月以上的，应停止供地;去化周期在36-18个月的，要减少供地;去化周期在12-6个月的，要增加供地;去化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

其二，地级以上城市必须制定 3 年与中期供地计划，计划向社会公布的同时每半年汇总一次计划实施情况至国土资源部，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

其三，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道。

在该《通知》发布4天后，4月10日北京市政府及时调整了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划内容为：

“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。其中，2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求，包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。”

而在2月中旬发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》中，住宅用地计划仅为610公顷。这种临时调整全年供地计划的做法，在北京和其他城市发展历史中是极为少见的。

从近几年的数据看，计划供地增加并不代表实际供地的增加。实际上，2016年北京全年的实际住宅类供应土地占地面积仅为469 公顷，仅完成计划的39.1%(参见下图)，其中商品房供地仅为134公顷，创下历史新低，这也是北京房价在春节后再度暴涨的根源所在。

不可否认，2017年北京土地实际供应正在向好的方向发展，一季度北京市已供应经营性用地约230公顷，其中商品房供地161公顷，是2016年同期的6.2倍，也是2016年全年商品房实际供地量的1.5倍。特别是今年3月份，北京住宅供地13宗，供地面积达83.15公顷，创下近年来的次高水平(参见下图)。

从当前北京市政府对于房地产市场调控的坚决态度来看，加上住建部的明令督查，今年北京市土地供应完成供地计划的可能性较大。由此，北京因土地供应短缺而导致的房价上涨根源也将逐渐消失。

最后，雄安新区将对北京购买力形成明显的分流效应。

以上只是抑制需求和加大供给的短期调控举措，而雄安新区的设立才是影响北京房价的历史性利空。

雄安新区作为中央的“千年大计”，将在北京非首都功能疏解政策目标中发挥核心作用。最近，新华社发布了雄安新区建设规划的时间表与路线图：

2020年，一个新城的雏形将初步显现。雄安新区骨干交通路网基本建成，起步区基础设施建设和产业布局框架基本形成。

2022年，在北京冬奥会成功举办时与京津冀主要城市联系进一步紧密，与北京中心城区错位发展，起步区基础设施全部建设完成，新区核心区基本建成。

2030年，一座绿色低碳、信息智能、宜居宜业的现代化新城显露活力，成为具有较强竞争力和影响力、人与自然和谐共处、闻名遐迩的城市新星。

特别是2020年和2022年两个时间点，表明未来五年内将完成起步阶段100平方公里的产业布局，许多事业单位、央企部门、高校科研机构将迁往雄安新区，同时在雄安新区将“发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能”。

因此，在北京住房成本高企的市场环境下，一些互联网企业、高科技企业和服务于央企部门的中小企业等，都有可能迁往雄安新区，预计雄安新区将成为中高收入群体的重要集聚地，其中很大一部分群体将来自于北京地区的分流，这一因素必然会成为影响北京房价的中长期负面因素。