拆掉社区的“隔离墙”

政府应按照保障覆盖率，留足规划用地，再行市场化的楼市开发。

近期，北京和深圳很多小区，发生了商品房业主和保障房业主争夺花园、停车位、会所等现象。甚至，有的商品房小区建隔离墙，阻挡保障房住户跑到会所打羽毛球;保安也以森严的门禁、四处布局的摄像头、严格的人车分流，杜绝保障房业主进入社区。商品房业主认为，自己花高价购买商品房，还缴纳2-3倍于保障房住户的物管费，商品房与保障房应隔离管理。

保障房业主认为，自己受到歧视，居住品质无法保障。对此，北京和深圳决策部门均一纸令下，要求同一小区不得分割管理，现有隔离墙、铁栅栏必须拆除。事件算是平息了，但靠政令“堵”不能服众，冲突的隐患还在。

居住空间隔离是社会阶层分化最强烈的映射。改革开放近40年，经济效率驱动的市场化导致贫富分化。上世纪末开启住房市场化改革以后，分化空前加剧，因为房子是高度集聚财富的载体。于是，在城市空间投射上，就出现了所谓高档小区与中低档小区，甚至是回迁房小区、公租房小区等在经济价值、社会地位上差距明显的居住分异现象。

国际上，因低收入者、少数族裔被隔离而聚居，居住分异导致社会隔阂、“贫民窟”和边缘化等问题，这也往往是犯罪率高企、贫困失业、社会冲突，甚至暴动(如2005年巴黎郊区移民暴动)的罪魁祸首。二战后，城市功能的复杂性和多样性越来越被接受，从上世纪70年代开始，美国住房发展部(HUD)改变过去集中建公共住房的做法，率先推行不同阶层混合居住。

但实践证明，多数人并不乐意接受“混合居住”，弱势群体也不能从混居中获利，政府促成的混居甚至是零和结果，混居与融合之间缺乏必然联系。至今，不管美英，还是福利均等化高的北欧，低收入、少数族裔、移民聚居，以及基于聚居的社区分割管理仍很普遍。居住分异在发展中国家更明显，如巴西、印度巨大的“贫民窟”，新兴国家移民或外来者形成的“边缘化租赁”。

较好的做法是，高收入阶层支付了高地价及基于物业评估的高税收，这些政府收入反哺财政和保障房及配套建设。当然，保障是基本需求的保障，不能陷入“福利性陷阱”。财政只保障基本需求，人们如果想要游泳池、网球场，就得努力工作、好好赚钱，到市场上购置。在我国，房价和物业管理费都是支付公共服务的对价，一个用来购买城市基础服务，一个用来购买社区生活服务。

从各大城市混居来看，首先是政府在基本公共服务配置上不到位或缺乏标准。在项目规划、交付(保障房)或销售(商品房)时，未将配套标准及“谁能分享”公布于众，导致争抢。其次，开发商为最大化利润，压缩保障房空间及配套，导致居住环境上的巨大鸿沟，刺激不满情绪。最后，有的地方为最大化土地价值，用“边角料”建保障房，缺斤少两，基本配套有形无实。

政府应按照保障覆盖率，留足规划用地，再行市场化的楼市开发。为避免居住分异下的社会问题，应采取“大混居、小聚居”的保障房布局模式，保障房社区插花式布局在城市各区域，非集中于城市外围或某一区域，以便教育交通等服务共享和成本分摊。中低收入主要在警察、教师、家政、物管、餐饮、零售等行业就业，“大混居”实现完整的生产生活链条循环。

数据显示，一个高科技就业可带动5个其他就业，高端服务业2个(医生和律师)，消费服务业3个(售货和餐馆服务员)。因此，“大混居”解决了中低收入的就业，降低区域内高收入者的生产生活成本，可谓互利共赢。

最后，要树立同权、同享是基本公共服务的同等，树立靠自身努力实现高品质生活的价值观，消除穷人懒人心态和“平等=平均”的观念。

(作者供职于深圳房地产研究中心)