评论:学位房,价格天花板到底在哪?
来源:证券时报 发布时间:2020-04-22 09:03:02

每年的3-4月份,虎爸虎妈为新的入学季备战,学位房价格都会上涨。近期,深圳学位房价格上涨明显。早已豪宅化的南山后海片区,作为名校后起之秀的南二外,学位房价格升至15-20万/平方米;近期火热的宝安中心区,宝安中学学位房价格在11-13万/平方米,比去年同期上涨了30%;名校扎推的福田,近期出现单价20万的学位房,百花片区学位房半年之内涨价15%-20%。特区外,除了宝安外,龙华、龙岗的学位房,价格也在向“10万+”迈进。

学位房价格年年涨,为何今年涨得更快呢?笔者认为,投资炒作是罪魁祸首。为实现教育质量均衡,近年来深圳各大名校推进集团化办学,但凡有新设分校传言,投资资金就闻风而动。比如,福田的八卦岭片区,近2年房价涨幅高达40%以上,片区涨幅居深圳第一。主要原因,就是传言某名校要在此设分校。问题是,新学校还在规划初期,师资力量、教育能力、升学率还需时间来沉淀,但房价先被炒起来了,片内部分“老破小”,价格探至10万了。

疫情之下,千千万万的中小微生存艰难,各方在拼命保就业。当“不确定”的未来遇上宽松的货币时,资金就会追逐安全性高的资产。在很多人眼里,深圳的学位房,就是“硬通货”、“安全垫”。周期上升时领涨、周期回落时抗跌。当然,投资炒作能掀起风浪,要拜杠杆所赐。当下的深圳,能马上拿出200万现金的人,还真的不多。按照官方公布的6.4万元的二手房均价来看,没多少人有能力真金白银往里砸钱,多半是利用杠杆,这一点不用任何怀疑。

在“不确定”面前,即便资金宽裕得很,银行也要寻找安全资产。所以,单价“10万+”也好,总价1000万也好,看似价格虚高,但贴上学位房的标签,那就是安全性资产了,银行也会做高评估价的。教育均衡不均衡,看看学位房的价格,就知道了。价格越高,教育质量越不均衡。尽管有炒作,但学位房市场高烧,这就是深圳的现状。目前,深圳幼儿园达到53万所,超越京沪穗,10年增长了137%。年度新增新生儿,深圳连续7年超过20万。

深圳建设先行示范区,要成为“没有缺点”的城市,屡为诟病的教育短板要补上。近两年,深圳规划了很多学校,推进“强帮弱”实现教育均等化,不惜重金引入清华北大毕业生。但是,“十年树木、百年树人”,名校不是一朝一夕可树起来的。即便发达国家,优质教育资源也是稀缺的。当少数几所名校金灿灿的中考、高考成绩摆在那里,你能怪各方趋之若鹜吗?

凡大城市,资源永远稀缺,户籍是分配的第一道门槛,凭票是第二道门槛。类似优质教育资源,户籍门槛是不够的,而是否拥有片儿内的产权住房,就成为能否享有学位的“票证”,没有比这更公平的分配方式了。所以,深圳再怎么完善积分制,比如学位从“9年锁定”到“3+6锁定”,也改变不了学位房主导的供给模式。即便“多校划片”,也有“优中劣”的区分。近期,深圳打击“点招”(考试、竞赛等),强调“实际居住”,更强化了学位房的作用。

大城市的家长,不管是穷爸爸还是富爸爸,不管是工薪还是教授,面对小孩的成长问题上,无一例外地被“学位房”震慑着、指挥着,以“为了孩子”的名义,做他们认为对的事。说它对,也对,因为学位房意味着更靠前的资源占位;说它不对,也不对,因为家长将希望全部压在学校、培训机构,本该有的陪伴、言传身教做不到,或没时间。买一个学位房,似乎成为所有家长可以选的唯一选择,也大大缓解了虎爸虎妈的焦虑。个体理性加总,就是集体非理性。为何学位房贵,学历不值钱?这个世纪难题无解的状态,还要持续一段时间。李宇嘉

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