聚焦整个住宅领域，我们觉得未来疫情主要会在以下三个方面带来进一步的冲击，包括供给端到需求端，以及政策端。

从供给端来看，在新一轮疫情冲击之下，明显看到大型房企、行业头部企业整体受到的冲击相对较少。前十名的企业下滑只有13%，前20左右企业下滑将近30%，50以后的企业是在35%，整个行业下滑是40%。能看到小型的房企在这一轮疫情下明显受到比较严重的冲击。

从需求端来说，消费者对房地产的认知发生改变，除了过去对房地产单纯的区位、价格一些核心认知之外，开始针对房地产背后城市带来的相关核心医疗资源和服务资源，相应高端物业对于个人安全保障作用在不断被大家意识到。

从政策端角度来看，其实能明显看到中国现在开始进入到GDP和房地产开发投资指标相向下滑的新的周期，这是在过去十年之内第三次遇到这样的下滑周期。在今年，因为持续“房住不炒”核心的要求，在政策稳定度层面上仍然会有比较强的稳定和控制的维度在进一步延续。

以下内容节选自直播实录：

本文内容主要分为两部分：

1、新冠疫情对全球经济的影响

2、新冠疫情对地产行业的影响

新冠疫情对全球经济的影响

新冠疫情从今年年初开始爆发，到现在的7月份，整个2020年已经过去一半时间，疫情还在不断恶化中。如果看6月底的数据，全球达到980多万，基本上已经覆盖到全球180多个国家。确诊人数以今年7月份数据来看，已经超过了1000万人。基本上到目前为止这个数据还在不断地快速增加，30多天以来全球确诊人数还是以翻倍的方式在不断地增长。从这个角度能看到，我们虽然在年初做了很多相关探讨，期望能尽快控制住疫情的蔓延，但我们可能很长时间都不得不和这个疫情长期一起共存下去。

过去比较主要的一些爆发国家，像美国、欧洲，现在疫情发病率其实已经受到了一定控制，但是由于过去巨大的数量，其实还是使得它的总量并没有明显的降低下来。另外一个维度，包括现在像南美、亚洲、非洲，尤其像印度等地区，最近一段时间的确诊病例在快速上升。考虑到这些地区缺乏比较好的医疗体系和诊断的基础，所以很有可能现在能出现的一些病例情况比我们目前掌握的还要更高。所以我们能看到从现在为止到年底，整个疫情情况还是一个比较持续的延续过程。

我们之前也做了不同的判断，有一些地区和国家。比如像东亚国家，中国、日本、韩国其实已经比较早的使得疫情有了比较好的控制。我们也希望能快速形成一个反弹的格局，使得整个经济增速变成一个V型的格局。有一些国家虽然现在受到了比较大的冲击和长期的影响，但由于本身基底情况相对较好，是能够形成比较好的长期的U型反弹的。还有一些国家随着疫情长期的冲击，包括自身一些经济结构的问题，可能会变成一个L型的长期衰退的情况。

而我们现在看到并且担忧的一个事情是哪怕像中国这样已经看到快速反弹的一些地区，随着全球疫情的进一步蔓延，受到外部需求的影响以及其他方面的冲击，可能也会使得我们反弹的结果进一步向U型甚至L型去拉近，这是我们现在看到一个比较大的外部的隐忧的状况。

如果从各个维度来看，我们也看到在很多经济基本面的核心因素现在都开始向一些相对比较悲观的方面在延伸。如在国际交往层面，过去乐观的一些判断是整个全球的国际航空禁令在通过一到两个月之后，就能够快速解禁。但现在看到整个全球空禁已经超过四个月了，而且很有可能还会进一步延续，这样一些国际航空进一步禁令其实也使得全球的交往有比较大的阻断。

另外一个延伸性的问题，全球产业链之间的断裂，短期也看到已经带来的一些冲击。比如像汽车、电子电器等等行业，由于供应链的一些问题，之前百分之百是全球布局的格局，由于这方面的影响，其实受到了一定的承压。但现在随着整个全球化的逆行，以及疫情带来全球供应链的断裂，很多环节持续延伸也使得我们很多产业难以再恢复到原来的步伐。现在已经看到各个行业全球产业链的布局可能会经受一次全面深化的同步，从过去全球的布局更多回到或退化到过去区域型或集中性的布局形态。

从消费角度来讲，短期一些冲击确实使得我们过去一些消费开始放缓，我们本来还有比较大的预期，希望后续能够通过滞后的反弹带来一定的反弹。比如今年看到在全球解禁相关居家令之后，很多消费实现了快速反弹。但由于疫情现在出现了持续的反复，包括这段时间北京疫情的反复，而且这样的情况可能将来还会在其他城市再次出现，使得很多需求通过延迟到直接被取消，使得我们在消费端大量的需求会不断消亡。

另一方面，从全球出口上来看，现在已经看到对外出口损失大概20%-70%，而这部分需求如果再往后有两到三个月，可能进一步会变成无法挽回的需求。所以可以看到需求端更大压力的下滑。

从政策上来看，今年2、3月份开始，全球各个国家都出台了大量的一些拉升政策。不管是恢复市场的流动性，我们对市场企业和个人一些救济也好，很多政策在执行三个月到五个月之后，其实并没有达到很好的效果，尤其是看到很多国家采取的大水漫灌的方式带来很多副作用也开始慢慢呈现。所以现在常规的放在政策中间的东西已经用得差不多了，后期如何找到更有效的政策，也是很大的问题。

相应带来的是我们看到投资者整体信心的下滑，过去还有很多投资人比较希望能够通过疫情的阶段找到新兴的投资机会，但是我们也看到越来越多的投资人现在在整个全球危机可能进一步延续的情况下，开始更多持币观望，甚至已经抛出了一些相关的资产。今天信心的持续传递可能会影响到经济进一步反弹。

在所有这些基本面之下，一个更重要的值得关心的话题就是这个疫情带来很多在政治上，包括在全球国际关系方面的次生性灾害。我们看到典型的中美关系进一步摩擦加剧，以及看到现在全球化贸易壁垒进一步提升，都使得我们过去二三十年很多全球化带来经济发展的成效受到比较大的冲击。

这些并不一定将来都会发生，但是我们现在其实站在这个时间点，需要开始考量未来两年到三年我们可能会面对一个相对比较悲观的情况和环境。

我们前一段时间不断跟踪各个核心的机构，包括权威机构发布的全球主要经济体的一些GDP增长指标。可以看到，美国已经从原来基线的1.8左右增幅，基本下滑了6%;欧盟是从1%下滑到9%、10%;中国可能是唯一一个还保持在正向的，但是也从6%的增幅下降到1%左右;日本是衰退6%，而印度也是大幅衰退了3%。如果我们持续关注的话，会发现从今年2月份到现在，全球主要一些经济机构，包括银行、国际货币基金组织等机构在不断悲观化这样一些数据，所以看到所有的数据不断在恶化。

如果base在2020年情况下，2021年基本上所有的经济都会出现比较好的反弹。但即使是在这种情况下，我们看到只有中国和印度有可能在2021年回到或超过2019年的GDP水平，而主要发达国家，包括美国、欧盟和日本都很难再回到2019年的发展水平。可以看到，从衰退角度来讲，这个衰退还有可能两到三年的持续衰退。

2021年再往后，其实我们有很多的判断，也有不同的判断基准。其中比较乐观的情况是如果快速地找到疫苗，并且实现对病患快速的救治，同时通过政策和法规进行比较有效的抗疫举措和检测策略，也能得到社会和民众比较好的支持。其实我们是有望在2021年以后把整个疫情快速抑制住的，这个时候全球经济增速能力有望回到3%-5%，回到一个比较正常的情况上去。

从我们目前拿到所有的相关数据和反馈来看，疫苗的出现可能还需要相当的时间，而且也有研究报告认为，我们现在很多抗体可能只能持续40周左右的时间。如果在这种情况下，我们可能不得不进入到一个和疫情的持久战，甚至如果疫苗的情况没有很好的提升，我们也发现在国外疫情的举措和民众的反馈层面上，也很难有一个持续性、良好的政策落地和支撑。我们甚至可能会有一个比较长的疫情反复的爆发和周期性的冲击，这都可能是我们在未来两三年甚至更长时间不得不面对的一个情况。

在这样大的背景之下，也看到全球各个主要经济体都采取了很多救市举措或相关政策方案，希望能够拉升经济重新反弹，或至少能保证经济一定稳定性。其中美国是比较典型的大型的量化宽松的刺激方法，简单来说就是大量的发钱和派送。尤其不管是个人、企业，还是其他的维度，通过大量资金的发放，能够使得美国经济得到比较快速的反弹。在前面短短几个月中间，其实已经有3万亿美金的大量补贴，占到美国14%-15%的GDP。确实看到随着大量capital涌入市场，美国金融市场，也就是股市得到了一些反弹。但是从另一个角度来说，它对实体经济的实际拉动作用还是值得打问号的，另一方面会有美国利用全球其他国家来补贴美国经济的情况。

其他一些主要经济国家，包括欧洲为主的国家，更多采取了典型市场经济的一些刺激方法，通过对一些中小微企业和龙头企业的补贴，有限的财政扩张来拉动目前一些经济，包括减税等其他方法，通过市场的方式来进行协调。但是目前看到随着疫情不断深化和延续，这些政策有效性其实已经受到比较大的挑战和质疑，而且我们也看到这些国家本身就有比较严重的问题，进一步深化去出台政策其实压力会变得更大。

中国作为最早爆发疫情的国家，我们做了很多相关研究。除了相应补贴之外，其实我们也在很多层面上，希望通过对我们基建和经济结构层面整体的调整，以经济结构的转型升级来淡化或对冲掉目前整个经济对疫情的影响。

现在大量资金也是放在了基建等相关维度，后续实际拉动作用到底有多好，全球整体衰退、对中国外需的一些影响等，是不是能够得到很好的效果，我们在后面也会持续关注和观察。

具体到不同的行业来看，根据不同行业受到的冲击，以及自身的印象，可以大体把我们看到的行业分成重创危机型、中坚挑战型和创新机遇型三个大的类别。不同类别的行业下一步去应对现在冲击的角度其实差别也是比较大的，在重创危机型更多是小微企业多一些，总的资金链比较多，实时交易比较多的企业，比如像零售、餐饮等等;比如前段时间大家比较关注的影视行业等等，都受到比较大的冲击。针对这样一些企业，对于整个这些企业经营环境，尤其是融资环境的提升，以及包括去引导一些外向型企业向内部去进行转型，其实都是蛮重要的方向。

在中坚挑战型的企业，相对来说以大中型企业为主。整个经济周期相对较长，虽然也受到一定冲击，但相对来说受冲击的韧性相对强一些，比如像制造类的汽车、关键性消费品，以及包括房地产，受到冲击的同时也有一些进一步去升级和发展的机会。围绕它们如何去构建产业新的核心竞争力，同时通过一系列方式的引导消费和定向型投资，强化自身供应链韧性，都是下一步可以做工作的。

此外，随着这一轮疫情带来的一些影响，也有一些产业其实赢得了比较难得的发展契机。比如我们现在正在用的网上视频，大量线上教育等等，还有跟疫情最相关的医疗和生命医药相关的行业，其实有比较大的发展契机。在这里，更多的利用这样的机遇如何去把一些新兴的技术更好的做一些结合，同时也看到我们在全球中间新的市场和新的企业并购机会都是可以有一些突破的方向。

具体来看，从小微企业来讲，其实近期受到了比较大的冲击，尤其是零售、餐饮和娱乐都是我们这段时间冲击比较大的一些行业。如果从2003年的SARS来看，这些企业的恢复周期基本要一年左右时间。由于这一轮新冠疫情可能会更加严重，所以我们觉得这些企业可能一年甚至两年才有比较好的恢复。而这些企业本身自身抗风险能力比较弱，相应得到社会的辅助和政策的支撑也比较少。所以除了对现状的一些基金的扶持和快速救济之外，其实也可以利用目前整个政策变动的机会，解决他们现在融资比较困难方面的问题，特别是通过大中小不同的银行，进行多网络、多层次分工体系的覆盖，能够帮助中小企业有比较好的金融支撑的维度。

依托于这样的方式，同时立足于现在大数据征信相关机会，反过来促进整个金融普惠的具体落地。因为中小企业融资碰到一个很大的问题就是在于整个征信过程中和风控上的问题，通过这个层面可以加速我们现在在征信和风控层面上进一步去发展的一些机遇，同时把我们现在已经推行的一部分针对中小企业营商环境的改革能够制度化、常态化，对这一类企业长期发展又具备相对比较长的下行压力情况下，作为我们未来突破方向。

对另外一个我们觉得冲击也比较大的，就是外向型的企业，尤其以中小型企业为主。也能看到今年由于疫情的影响，全球的交往受到了很大的影响，基本所有国家的人员和物资流动受到很大的冲击。在这个层面上，其实突破原有的一般性展会和外贸的渠道，更多通过一些线上和包括一些新兴的维度，可以有更好的突破机会。我们也看到国内很多机构，包括国外一些机构，已经在这个层面做了一些突破了，这方面其实也是我们下一步可以重点关注和突破的领域。

第二个看到比较核心的中坚型企业，我们觉得下一步也需要有很多进一步的关注和提升的方向，包括在自身柔性生产能力。比如前段时间疫情出现时，很多制造类企业快速转型到防疫物资生产上面，未来可能类似于这样的事情都是很多企业需要自己能够具备这些能力，包括未来由于全球供应链进一步的冲击，自身核心技术进一步突破，以及我们回到核心产业进一步紧密的产业布局等等维度，可能都是下一步要重点突破或去发展的方向。

随着国家新一轮刺激的出台，特别是围绕着新基建，其实是下一步中国去应对和对冲整个经济下行中间非常重要的方式。我们也看到，仅仅在今年上半年，25个省份就已经发布了将近50万亿的整体规模。这一波确实可以很大地拉动我们下一步国内的内需，对很多企业其实都是非常重大的利好，但是在这个层面，尤其需要去强调的，除了我们对新兴领域中间的进一步关注之外，也需要新基建很多机遇能够更多向市场民营企业。包括更加灵活的一些主体，去打开它的门槛，使得很多市场的民营企业，包括中小企业能够为我们下一步新基建发展中间得以受益，而不仅是停留在国有体系中间，对整个经济红利快速复苏会带来很大帮助的。

另一方面希望能够在整个新基建过程中间，使得民间主体，包括一些基金、公募基金等等，能够更多参与的机会，一方面最大限度的去放大政府现在经济相关投入，同时也使得我们在模式上、在具体市场运作层面上有更好的相应效果。

第三个层面是定向性对消费的引导。其实中国在这个层面上今年已经做了相关工作，我们今年在年初很多城市都做了消费券发放，但是这个维度的力度还有进一步提升和进一步强化的空间，尤其是围绕现在国内受到比较大的一些冲击的制造业行业，可以有一些定向性的补贴和引导来帮助我们一方面重新依托民间消费。另一方面也可以帮助国内一部分制造性企业能够快速获得订单，快速脱困，这是比较大的一个能快速见效的方向，我们看到各个国家在这层面做了相关的工作。

另一方面也是针对消费者的直接补贴，包括像个税、低收入者直接补贴发放，也是强化他们消费能力的进一步提升，以及包括在房地产住宅层面，通过贷款或其他方式的放开，也能拉动产业相关的发展等等。

新冠疫情对地产行业的影响

回到整体供应链层面，这一轮疫情对全球供应链一定会带来全新的重塑。回到中国自己角度来讲，其实受到冲击的维度差别还是比较大的。在原材料市场中间，由于这一轮全球经济的下行，大量的中国过去战略性的一些核心原材料物资都出现了比较大的价格下滑。从这个维度上来讲，其实对中国很多行业或成本端来说还是有比较大的利好，在这个过程中间尤其要注意的是如何形成一个比较好的机制，特别是长效的对冲机制。利用好这样一些契机，使得我们在未来国际原材料市场中间有更好的话语权和定价权，这是能看到比较好的一些方向的引导。

此外，我们看到电子和机械制造层面受到了国际供应链冲击之后，使得前端生产，尤其是核心部件受到了比较大的影响。在这个维度其实是需要两端去做一些重新布局的，包括在国内的核心部件进一步链条的重新摆放，同时在外部也需要找到新的更多的合作伙伴来使我们供应链有更加强的韧性和弹性。

第三个维度，传统出口企业受到比较大的严重的冲击，像纺织品、小商品等等，过去作为中国主要对外出口的产业都受到比较大的影响。这部分短时间内很难得到很好的调整，其实一方面如何引导企业转型，另一方面相应一部分出口更好变成内部消化，都是我们下一步可能要关注的内容。

回到产业布局类型层面来讲，会看到有两个大的需求出现。一方面随着全球化的逆行，过去全球布局供应链一定会出现新的断裂，我们一定会发现相当一部分产业链的链条从中国转移走。这也是我们不得不面对的一些现实，比如我们看到像霍尼韦尔部分产业其实已经开始回流，下一步对中国部分行业的投资可能会受到一部分影响。

另外一个维度，也是一个契机。中国现在已经成为全球非常重要的核心制造国家，大量企业上端需求端是由中国大量生产企业和企业群落支撑的，反过来也是我们在全球去一方面吸引，同时自身沉淀自己的一些产业链核心部件非常关键的部分。去年典型的案例，就是日本和韩国的冲突，有一段时间的摩擦，韩国也是很有效利用当时的契机，把自己在芯片层面原材料部件做了很好的补充，摆脱了后续对日本这方面的依赖。从这个角度来讲，某种意义上来说也是我们在很多核心的一些产业层面上下决心去突破非常重要的一个点。

回到创新的维度上，在这个领域很多线上的企业得到比较好的发展。下一步对中国来说尤其重要的事情，一方面在政府和公共部门层面上去打通更多数据库的一些壁垒，这在过去一直是中国数据化落地中间非常重要的瓶颈，依托这一轮新兴市场示范作用，可以有更好的打通和连接。同时也希望能够更好围绕数字化相关知识产权、服务等相关部件，使得我们在这个领域中间依托我们庞大的市场能够快速构建出新兴的一些平台型企业或头部企业，使得我们在这个领域中间可以更多的发展。

另外一个维度，也是随着制造业进一步压力冲击，通过数字化提升，也可以帮助我们在整个制造基本盘层面有比较强大的抗风险能力提升。

此外我们发现随着疫情的影响，很多对于生活方式和整个消费端的影响也在不断出现，不管在医疗层面，社会资本运作方面都会出现新的契机，我们对不同行业也会带来一些影响。这一轮疫情其实很明显大家对房地产层面的认知和理解，以及需求层面带来新的变化，这也是很多企业需要去把握和了解的一些方向。

最后，也看到这一轮对欧美冲击比较严重，从某种意义上对中国来说也是一方面补强自己核心关键产业链条，同时也是我们下一步去打造比较好的跟投对象相关的契机。尤其看到欧洲相关机会，也是今年下半年部分企业可以去重点关注的方向。

总结一下，如果从整个全球行业来看，其实除了制药行业和半导体行业，今年以来受到了疫情的冲击并不是太大之外。除此之外基本所有行业，从资本市场回报率来看，都有比较大的冲击。很多行业在很短时间都有比较大的下行，而且在很长时间难以得到恢复，其中地产行业也是我们看到在所有行业中间受到冲击比较大的相关领域。

地产行业将会受到两大维度层面的冲击，从整个地产开发商角度来讲，短期来看，随着供应链的断缺，可能会出现整个地产的运营受到比较大的鼓励。很多过去比较顺畅的一些工程很难开工，特别是今年中国因为政府审批和防疫情的要求比较严格，所以很多地区的开工说明比较长期的影响，对今年业绩完成有比较大的冲击的。

另一方面也是由于房地产等很多行业是比较依赖于实地考察和探讨，今年上半年由于这方面的影响。所以整个地产销售冲击也是比较大的，也使得部分地产商不得不通过自己价格下调来解决自己的销售问题，但这一切都会对经济产生比较大的影响。

对一些提供租赁或提供地产服务的相关公司来说也一样，由于整个租户经济影响和营收的影响，已经看到大量的企业出现了续租难或提前断租的情况。同时由于国家在卫生安保问题上有了一些要求，也使得下一步在各个维度上的成本会进一步上升，如何找到新的模式，特别是远程线上模式对线下实体经营的企业也有比较大的冲击。

具体分成不同类别来讨论和探讨，可以发现不同的地产类型受到的冲击还是差别比较大的。受到冲击比较严重的，比较典型的是线下酒店和娱乐行业。从全球情况来看，这个行业基本会出现30%-50%的全面下滑。尤其是受到出行的影响，由于大量需求没有办法得到释放，所以整个旅游和相关的酒店、娱乐行业的反弹可能要到两年甚至三年以后才会开始出现。

第二个同样受到冲击比较大的是线下的零售行业，特别是商超的影响。一方面说明客户和客流的影响下滑，也使得大量前端的租户部分倒闭和部分搬迁，使得现在线下零售的空置率有比较大的上升。

第三，由于线上互联网快速发展，现在越来越多购买力开始从线下移到线上。尤其这一轮疫情之后，大大加速这个过程，所以使得线下很多实体店冲击会变得更大。而这一部分影响也会持续，特别是线上购买的服务开始慢慢变成习惯之后，长远的对零售层面，从全球来看有30%左右下探的可能性。

从办公角度来讲，也受到一定冲击，包括现在使用的腾讯视频等越来越多线上工具的出现，也使得一部分办公需求开始得到替代。但从另外一个维度来讲，我们还是认为办公的属性和特征点很难被完全取代。所以这个行业会受到一定冲击，但是我们认为保持在一个相对比较健康的状况下，还会有一定层面的发展。

第四个是我们在整个居住和住房层面上，也受到疫情的影响，出现一些层面的下滑。整个居住需求抗压性比较强，因为毕竟还是跟城市和人口密度更相关。我们觉得短期之内确实会出现一定的冲击，但同时来说这个行业还是有比较健康和持续性的支撑。

唯一觉得近期可能会有快速发展的需求，是在物流和工业的领域。特别是看到由于现在工业生产中间一些新的关于防疫层面的要求，部分需求可以得到进一步释放，所以看到在整个工业厂房层面的需求会进一步上升。尤其是我们看到这一轮大量的物流需求开始需要通过一些高端的物流园区得以释放，这个维度中间我们觉得还是有一定机会，包括电商的下沉等等都会带来相关的机会。

我们也看到全球不同国家的房地产行业有比较大的差别。中国到今年下半年基本会进入趋稳，尤其现在看到整个疫情问题得到比较好的控制和治愈之后，很多城市也慢慢已经开始解除了比较严格的政策，我们预期下半年整个中国的住房市场将会有比较积极的反馈。

我们认为这一轮新冠疫情对整个地产其实还是会进一步去推动地产新常态的一些变化，针对不同的细分其实有一些不一样的影响和新的变化趋势出现。从住宅角度来讲，短期之内由于很多人受到整个经济情况影响的冲击，还是会出现一部分断供和取消的情况，所以使得这个行业中间还是会出现一部分需求层面的下滑。

另一方面，由于对健康和卫生条件进一步强化和关注，针对住宅层面绿色健康性诉求进一步上升，有这方面属性的相关企业或相关公司可能还有进一步发展的机会。同时，受疫情影响，需要避免密集的人群集聚，部分核心城市的远郊需求有进一步上升空间和有进一步需求的提振。同时看到传统居家养老和健康服务部分，集中化养老可能会受到进一步冲击和影响，相应比较密集的公寓行业可能会受到一定的冲击。前一段时间开始，大家看得比较多的关于共享居住的模式也可能会有进一步的影响和冲击。

在文旅层面，由于整个出行受限，特别是看到航空行业进一步受限，更多休闲目的地会开始放在国内或通过个人自驾方式可以抵达的方向，以尽可能减少公共交通的使用。所以这部分文旅休闲需求可以得到进一步释放。

在整个办公领域，未来在办公层面更安全性的、更强调健康和持续性、绿色发展的标准会变成办公行业中间新兴的一些标准，未来很多在这个领域上的一些诉求可能会变得更加重要，也有可能会变成我们非常重要的将来政策和标准的制定。同时，我们也觉得未来远程办公方面的提升和普及化也对我们现在的办公楼宇需求会产生一定的下行压力。

最后，我们看到在整个零售行业会受到比较大的传统性的冲击，线下零售行业的结构化改革和新的模式的出现，可能会是这个行业中间带来巨大新的变化的一个方向。

在物流工业领域，尤其是去全球化之后，基于线下的一些全渠道的销售和仓储、物流的需求，对于工业性和商业性的设施反而会有进一步提升的相关机会。

以上几条是我们看到在整个新冠疫情爆发之后对整个地产行业带来的一些新的影响。